Qu'est-ce qu'une copropriété
Une copropriété est créée lorsqu'un immeuble ou un groupe d'immeubles appartient à plusieurs personnes, chacune étant propriétaire d'un lot privatif (appartement, local commercial, parking) et copropriétaire des parties communes (toiture, escaliers, ascenseur, espaces verts). La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d'application de 1967. Cette organisation permet de partager les responsabilités d'entretien et de gestion de l'immeuble tout en garantissant les droits de chaque propriétaire.
Parties privatives et parties communes
Les parties privatives sont les lots appartenant exclusivement à chaque copropriétaire : appartements, caves, parkings, locaux commerciaux. Le propriétaire peut en disposer librement (vente, location, travaux intérieurs) dans le respect du règlement de copropriété. Les parties communes appartiennent à l'ensemble des copropriétaires : sol, gros œuvre, toiture, halls, escaliers, ascenseurs, chauffage collectif, espaces verts. Certains équipements peuvent être communs à usage privatif (balcon, terrasse) ou communs restreints (escalier de service partagé par quelques lots seulement).
Règlement de copropriété
Le règlement de copropriété est le document fondateur qui fixe les règles de fonctionnement de la copropriété. Il définit la destination de l'immeuble (habitation, mixte), décrit les parties privatives et communes, fixe les quotes-parts de chaque lot (tantièmes) pour le calcul des charges, et établit les règles de vie collective (horaires de silence, animaux, travaux). Le règlement est opposable à tous les copropriétaires et à leurs locataires. Toute modification importante nécessite un vote en assemblée générale à la majorité des deux tiers ou à l'unanimité selon les cas.
Tantièmes et quotes-parts
Les tantièmes sont des parts exprimées en millièmes qui déterminent le poids de chaque lot dans les votes et la répartition des charges. Ils sont calculés en fonction de la superficie, de la situation (étage, vue, exposition) et de la consistance du lot. Par exemple, un grand appartement au dernier étage aura plus de tantièmes qu'un studio en rez-de-chaussée. Ces tantièmes servent de base pour répartir les charges générales (entretien des communs, salaire du gardien) et les charges spéciales (ascenseur, chauffage). La répartition peut être contestée en justice si elle est manifestement inégalitaire.
Le syndic de copropriété
Le syndic est le gestionnaire de la copropriété, obligatoirement désigné par l'assemblée générale. Il peut être professionnel (entreprise spécialisée) ou bénévole (un copropriétaire élu). Le syndic exécute les décisions de l'assemblée générale, administre l'immeuble au quotidien, gère la comptabilité, effectue les appels de charges, contracte avec les prestataires (entretien, travaux, assurances), représente le syndicat en justice et convoque les assemblées générales. Son mandat est de un à trois ans renouvelable. Les copropriétaires peuvent le révoquer en assemblée générale.
Conseil syndical
Le conseil syndical est composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale. Il assiste le syndic, contrôle sa gestion, donne des avis sur les questions importantes et peut effectuer certaines vérifications (comptes, contrats). Le conseil syndical joue un rôle de surveillance et de conseil, mais ne dispose pas de pouvoir de décision. Il peut saisir le tribunal en cas de carence du syndic. Sa création est obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 lots, mais facultative en dessous. Les membres du conseil sont bénévoles.
Assemblée générale
L'assemblée générale est l'instance de décision de la copropriété. Elle réunit tous les copropriétaires au moins une fois par an pour voter le budget, approuver les comptes, décider des travaux, élire le syndic et le conseil syndical. Chaque copropriétaire vote selon ses tantièmes. Les décisions se prennent à différentes majorités selon leur nature : majorité simple (majorité des voix présentes ou représentées), majorité absolue (majorité de tous les copropriétaires) ou double majorité (deux tiers des voix et des copropriétaires). Les absents peuvent donner mandat à un tiers pour voter. Les décisions sont consignées dans un procès-verbal.
Charges de copropriété
Les charges de copropriété financent l'entretien et le fonctionnement de l'immeuble. On distingue les charges générales (entretien des parties communes, salaire du gardien, assurance, frais de syndic) et les charges spéciales (ascenseur, chauffage collectif, eau chaude). Les charges générales sont réparties selon les tantièmes, tandis que les charges spéciales ne concernent que les lots qui en profitent. Le syndic appelle les charges par provisions trimestrielles ou mensuelles, régularisées en assemblée générale après présentation des comptes réels. Le non-paiement des charges peut entraîner des poursuites.
Travaux en copropriété
Les travaux sur les parties communes nécessitent un vote en assemblée générale. Les travaux urgents (sécurité, salubrité) peuvent être décidés à la majorité simple. Les gros travaux (ravalement, toiture, ascenseur) requièrent la majorité absolue ou la double majorité. Les travaux d'amélioration (création d'un local vélo, isolation) nécessitent également un vote. Les copropriétaires peuvent réaliser des travaux dans leur lot privatif, mais doivent respecter le règlement de copropriété et ne pas porter atteinte aux parties communes ou à la structure. Les travaux affectant l'aspect extérieur (fenêtres, balcon) doivent être autorisés.
Droits et devoirs des copropriétaires
Chaque copropriétaire a le droit de jouir librement de son lot, de participer aux assemblées générales, de consulter les documents de la copropriété (règlement, procès-verbaux, comptes), de contester les décisions en justice et d'être informé de la gestion. Il a le devoir de payer les charges, de respecter le règlement de copropriété, de ne pas nuire aux autres copropriétaires (troubles de voisinage) et de participer aux dépenses de travaux votés. Le copropriétaire peut vendre, louer ou léguer son lot librement. En cas de vente, l'acquéreur devient automatiquement membre du syndicat.
Conflits et recours
En cas de conflit entre copropriétaires ou avec le syndic, plusieurs recours existent. La conciliation amiable est toujours préférable. Le conseil syndical ou un médiateur peut intervenir. Si le conflit persiste, le copropriétaire peut contester une décision d'assemblée générale devant le tribunal judiciaire dans les deux mois. Il peut également saisir le tribunal pour non-respect du règlement, mauvaise gestion du syndic, ou impayés de charges. Les troubles de voisinage relèvent du juge de proximité ou du tribunal judiciaire. La commission de conciliation du tribunal peut tenter une médiation avant tout procès.
Vente et achat en copropriété
Lors de la vente d'un lot en copropriété, le vendeur doit fournir à l'acquéreur un dossier technique comprenant le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, un état des charges, l'état descriptif de division, le carnet d'entretien, et divers diagnostics techniques. L'acquéreur devient copropriétaire dès la signature de l'acte notarié et doit être informé des décisions votées avant son achat. Le vendeur reste redevable des charges jusqu'à la vente, mais l'acheteur peut être solidaire des impayés de l'année en cours et de l'année précédente.
Conseils pratiques
Lire attentivement le règlement de copropriété avant d'acheter, participer aux assemblées générales pour peser sur les décisions, vérifier les comptes et les appels de charges, respecter les règles de vie commune, payer ses charges régulièrement, s'impliquer dans le conseil syndical si possible, et communiquer avec le syndic et les autres copropriétaires en cas de difficulté sont des réflexes essentiels. Anticiper les gros travaux en constituant un fonds de travaux évite les appels de charges exceptionnels trop lourds. Demander plusieurs devis pour les travaux permet de comparer et de négocier.
À retenir
La copropriété est un mode d'organisation qui combine propriété privée des lots et copropriété des parties communes. Elle fonctionne grâce à un règlement, un syndic, un conseil syndical et des assemblées générales. Les charges sont réparties selon les tantièmes. Les décisions importantes nécessitent un vote en assemblée générale. Chaque copropriétaire a des droits et des devoirs, notamment celui de payer les charges et de respecter le règlement. Bien comprendre les règles de la copropriété permet d'éviter les conflits et de participer activement à la vie de l'immeuble.