Qu'est-ce que la sous-location
La sous-location est une opération par laquelle un locataire, appelé locataire principal, loue tout ou partie du logement qu'il occupe à un tiers, le sous-locataire. Le locataire principal reste le seul titulaire du bail conclu avec le propriétaire et conserve toutes les obligations qui en découlent (paiement du loyer, entretien du logement). Il devient simultanément bailleur vis-à-vis du sous-locataire. La sous-location nécessite impérativement l'accord préalable et écrit du propriétaire. Elle se distingue de la colocation, où tous les occupants sont colocataires sur le même bail.
Autorisation du propriétaire
Le Code civil impose au locataire d'obtenir l'autorisation écrite du propriétaire pour sous-louer, qu'il s'agisse d'une sous-location totale (l'intégralité du logement) ou partielle (une chambre par exemple). Cette autorisation doit préciser le prix du loyer demandé au sous-locataire. Le propriétaire est libre d'accepter ou de refuser la sous-location sans avoir à justifier sa décision. Le refus peut être tacite (absence de réponse). En pratique, il est recommandé de faire la demande par lettre recommandée avec accusé de réception et d'attendre une réponse écrite positive avant de sous-louer.
Risques de la sous-location non autorisée
Sous-louer sans l'autorisation du propriétaire constitue une violation grave du bail, considérée comme un motif légitime et sérieux de résiliation du contrat de location. Le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résiliation du bail et l'expulsion du locataire principal et du sous-locataire. De plus, le locataire qui sous-loue illégalement encourt des sanctions pénales : jusqu'à 15 000 euros d'amende pour sous-location non autorisée, et jusqu'à 100 000 euros d'amende et 3 ans d'emprisonnement en cas de sous-location à un prix supérieur au loyer principal (marchand de sommeil).
Plafonnement du loyer de sous-location
Le loyer demandé au sous-locataire ne peut en aucun cas dépasser le loyer principal payé par le locataire au propriétaire. Cette règle vise à empêcher le locataire de faire du profit sur la sous-location. En cas de sous-location partielle (une chambre sur trois, par exemple), le loyer du sous-locataire doit être proportionnel à la surface occupée et aux parties communes utilisées. Le dépassement du loyer principal expose le locataire à des poursuites pénales pour sous-location abusive et à la résiliation du bail. Le sous-locataire lésé peut également réclamer le remboursement des trop-perçus.
Contrat de sous-location
Le locataire principal doit établir un contrat de sous-location écrit avec le sous-locataire. Ce contrat doit préciser l'identité des parties, la description du logement ou de la partie sous-louée, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement, la durée de la sous-location, les conditions de renouvellement ou de résiliation, et l'autorisation écrite du propriétaire doit y être annexée. Le contrat de sous-location est un vrai bail qui lie le locataire principal (devenu sous-bailleur) et le sous-locataire. Il est conseillé d'utiliser un modèle de bail classique adapté.
Durée de la sous-location
La durée de la sous-location ne peut excéder la durée restante du bail principal. Si le bail principal se termine ou est résilié, la sous-location prend fin automatiquement, même si le contrat de sous-location prévoyait une durée plus longue. Le locataire principal doit informer le sous-locataire de cette limite. En cas de sous-location temporaire (absence prolongée du locataire pour raisons professionnelles ou personnelles), la durée doit être clairement définie et correspondre à la période d'absence. Le propriétaire peut accepter une sous-location temporaire tout en refusant une sous-location permanente.
Obligations du locataire principal
Le locataire principal conserve toutes ses obligations vis-à-vis du propriétaire : paiement du loyer et des charges, entretien courant du logement, réparations locatives, respect du règlement de copropriété. Il reste le seul interlocuteur du propriétaire et le seul responsable en cas de dégradations, d'impayés de loyer ou de troubles de voisinage causés par le sous-locataire. Le locataire principal doit donc veiller au respect des règles par le sous-locataire. En cas de défaillance du sous-locataire, c'est le locataire principal qui en répond devant le propriétaire.
Droits et obligations du sous-locataire
Le sous-locataire a des droits similaires à ceux d'un locataire classique : droit à un logement décent, droit au maintien dans les lieux pendant la durée du contrat, droit de demander des réparations. Ses obligations incluent le paiement du loyer et des charges au locataire principal, l'entretien du logement, le respect du règlement intérieur. Toutefois, le sous-locataire n'a aucun lien juridique direct avec le propriétaire et ne peut pas revendiquer de droits contre lui. Si le bail principal est résilié, le sous-locataire doit quitter les lieux, même s'il n'a commis aucune faute.
Sous-location meublée
La sous-location peut concerner un logement vide ou meublé, selon la nature du bail principal. Si le bail principal est un bail meublé, la sous-location doit également être meublée. Le locataire principal peut ajouter du mobilier pour respecter la liste des équipements obligatoires d'un logement meublé. Pour les sous-locations de courte durée via des plateformes type Airbnb, des règles spécifiques s'appliquent : la durée est limitée à 120 jours par an pour la résidence principale, et l'autorisation du propriétaire est toujours obligatoire. Une déclaration en mairie peut également être requise selon les villes.
Sous-location partielle
La sous-location partielle consiste à louer une partie seulement du logement (une chambre par exemple) tout en continuant d'y habiter. Cette forme est courante pour des étudiants ou des personnes souhaitant partager les charges. L'autorisation du propriétaire reste obligatoire. Le loyer demandé doit être proportionnel à la surface louée et aux parties communes partagées, sans dépasser la part correspondante du loyer principal. Il est important de définir clairement dans le contrat les espaces privatifs du sous-locataire et les espaces communs (cuisine, salle de bain). La cohabitation peut générer des tensions, d'où l'importance d'un contrat précis.
Résiliation de la sous-location
Le contrat de sous-location peut prendre fin de plusieurs manières : à l'arrivée du terme prévu, par résiliation anticipée du locataire principal ou du sous-locataire (selon les modalités prévues au contrat), automatiquement en cas de fin ou de résiliation du bail principal, ou pour faute du sous-locataire (impayés, dégradations, troubles). Le locataire principal doit respecter un préavis raisonnable sauf faute grave du sous-locataire. La résiliation doit être notifiée par écrit (lettre recommandée). Si le bail principal est résilié, le sous-locataire doit être informé immédiatement et libérer les lieux.
Sous-location courte durée et Airbnb
La location de courte durée via des plateformes comme Airbnb est considérée comme une sous-location et nécessite l'accord écrit du propriétaire. Pour une résidence principale, le locataire peut sous-louer temporairement son logement dans la limite de 120 jours par an. Au-delà, ou s'il ne s'agit pas de sa résidence principale, une autorisation de changement d'usage doit être obtenue auprès de la mairie. Certaines villes imposent également un enregistrement ou une déclaration en mairie. Le non-respect de ces règles expose à des amendes importantes et à la résiliation du bail.
Sous-location en logement social
La sous-location d'un logement social (HLM) est en principe interdite, car ces logements sont attribués en fonction des ressources et des besoins du demandeur. Toute sous-location, même partielle, constitue une fraude grave entraînant la résiliation immédiate du bail, l'expulsion et des poursuites pénales. Des exceptions existent pour des absences temporaires justifiées (hospitalisation longue, mutation professionnelle provisoire), mais elles nécessitent l'accord préalable du bailleur social et sont strictement encadrées. En cas de doute, il faut contacter l'organisme HLM.
À retenir
La sous-location nécessite impérativement l'accord écrit du propriétaire, qui précise le montant du loyer. Le loyer demandé au sous-locataire ne peut dépasser le loyer principal. Le locataire principal reste responsable de toutes les obligations du bail vis-à-vis du propriétaire. Un contrat écrit doit être établi avec le sous-locataire. La sous-location non autorisée expose à la résiliation du bail et à des sanctions pénales. Les règles sont particulièrement strictes pour les locations courte durée type Airbnb et pour les logements sociaux où la sous-location est généralement interdite.